Le portage immobilier d'entreprises en relation avec les territoires fait son chemin
Si les choix de l’emplacement et de la superficie du local sont primordiaux, une question reste cruciale : doit-on opter pour la location ou l’achat de ses locaux professionnels ? Plusieurs théories s’affrontent selon les secteurs d’activité, la stratégie patrimoniale du dirigeant ou le degré de maturité de l’entreprise. De nouveaux produits apparaissent toutefois, qui offrent aux entreprises plus de flexibilité, comme un accompagnement dans l’investissement grâce au portage Immobilier.
par Ingrid Godard
Acheter ses murs reste toujours d’actualité car, selon ImmoStat, le groupement d’intérêt économique qui réunit les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise que sont BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield, la demande placée, c’est-à-dire le volume des transactions locatives et les ventes à utilisateurs des bureaux en Ile-de-France, est en hausse de 2 % par rapport au même cumul en 2016.
Ce sont souvent les dirigeants des PME qui s’engagent à investir dans les murs de leur entreprise pour des raisons à la fois patrimoniales, donc personnelles, et de développement de leur activité. Ils souhaitent détenir directement ou indirectement le foncier et les locaux dans lesquels est exercée l’activité commerciale de l’entreprise. Au moment de la vente de l’entreprise, il y a une dissociation de la vente des locaux. En effet, séparer le patrimoine personnel du dirigeant de celui de l’entreprise permet de ne vendre que la société commerciale, en conservant le patrimoine immobilier, ou de proposer à l’investisseur d’acquérir à la fois l’entreprise et ses murs.
Bien dans ses propres murs
Si l’achat présente des avantages évidents, notamment en termes de stabilité, être propriétaire peut également se révéler source de contraintes, notamment pour les entreprises en quête de croissance. Si la plupart des entreprises font le choix de la location pour plus de flexibilité, 30 % cependant des décideurs acquièrent à terme leurs locaux. Pour une entreprise, acheter ses propres locaux offre de nombreux avantages, comme l’absence du risque d’éviction : elle est chez elle et peut y rester autant de temps qu’elle le souhaite. Elle peut aussi adapter parfaitement ses locaux à son usage sans y perdre les bénéfices. L’ensemble des frais d’acquisition et d’entretien des locaux, de même que les intérêts d’emprunt, sont déductibles du chiffre d’affaires et réduisent donc d’autant le bénéfice imposable. Le montant de l’investissement est amorti sur 25 ou 30 ans, réduisant ainsi d’autant la part du bénéfice imposable chaque année pendant cette durée. L’immobilier acquis entre à l’actif de l’entreprise dont la valeur augmente d’autant, et il est plus facile de négocier des prêts auprès des banques avec un bien immobilier à l’actif. Cependant, l’acquisition des locaux mobilise des capitaux et cette opération suppose souvent un financement dont le coût doit être supportable sur le long terme.
“Si la plupart des entreprises font le choix de la location pour plus de flexibilité, 30 % cependant des décideurs acquièrent à terme leurs locaux”
L’achat des locaux peut se faire via une société civile immobilière, avec l’inscription des murs à l’actif professionnel ou au contraire la conservation des murs dans le patrimoine privé, en crédit-bail immobilier. Le principal avantage d’un achat est évidemment de se constituer un patrimoine, mais un achat offre également une visibilité sur ses dépenses immobilières à long terme, ce que ne permet pas la location puisque les loyers varient selon l’indice du coût de la construction. Par ailleurs, en achetant un bien couvert par une garantie décennale, l’entreprise s’assure de ne pas avoir de dépenses supplémentaires les premières années.
Louer, la solution souple
Afin d’éviter de contracter un emprunt lourd, une entreprise peut louer des locaux à sa création, mais aussi opter pour la location sur le long terme car au fur et à mesure de son développement elle peut déménager plus facilement. Adapter la taille et l’emplacement du bien immobilier en fonction du développement de l’entreprise est l’avantage indéniable de la formule. Si les loyers et l’assurance des locaux sont déductibles du bénéfice imposable, le locataire est soumis aux autorisations du bailleur pour les travaux importants dans ses locaux. Et revers de la médaille, il n’est jamais à l’abri des augmentations de loyer d’année en année, ou de la non-reconduction de son bail.
“Les entreprises sont à la recherche de bureaux neufs connectés et attrayants, et de locaux d’activité qui répondent en tout point à leurs besoins”
Mais si l’offre locative de bureaux et de locaux d’activités est importante, les entreprises sont à la recherche de bureaux neufs connectés et attrayants, et de locaux d’activité qui répondent en tout point à leurs besoins. “À l’heure de la révolution digitale, tous les groupes immobiliers s’adaptent aux besoins et mutations de leurs clients, tant dans l’immobilier de bureaux que dans l’immobilier commercial. Les demandes portent sur des systèmes clés en main à la location, assure Éric Duval, président du groupe Duval. Les enseignes visent des emplacements stratégiques à proximité de centres commerciaux avec une fluidité du stationnement et un réseau de transports en commun. Pour les bureaux, les demandes sont concentrées sur des plateformes high-tech dotées de toutes les nouvelles technologies. Les entreprises sont amenées à muter dans leurs structures et les besoins sont différents. Nous répondons à la demande de plateau clé en main car les salariés n’ont plus de bureaux attitrés, il faut gérer de nouveaux besoins comme la fonctionnalité.”
Le succès du portage immobilier
Permettre aux sociétés de garder leurs fonds propres pour financer leur développement et leurs investissements productifs, et de pouvoir néanmoins grandir dans des locaux neufs et adaptés à leurs besoins, telle est la solution très en vogue proposée par l’Immobilière de Normandie, celle du portage immobilier d’entreprise. “Pour permettre aux entreprises de concentrer leurs efforts sur leur cœur de métier, nous avons mis en place en 2004 l’Immobilière de Normandie, en collaboration avec la Caisse des dépôts et des consignations et un investisseur privé, pour une solution de portage immobilier, explique Alain Kendirgi, directeur général de la Shema, principal actionnaire. Nous intervenons dans des projets d’immeubles de bureaux, de bâtiments industriels et artisanaux. Agissant comme une foncière, on apporte aux entreprises une solution ‘investisseurs’ les soulageant ainsi du coût et des démarches engendrés par l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier. Nous construisons des bâtiments clés en main qui répondent à tous les besoins du professionnel en termes de connectivité, superficie, équipements et sécurité. En contrepartie, on ‘accroche’ l’entreprise au territoire par des contrats de location de longue durée de 12 ans minimum. À l’issue de cette période, l’entreprise choisit de devenir propriétaire ou de rester locataire. S’agissant de projets lourds en process, la solution immobilière que l’on propose, avec le soutien de la région et des départements, attire des industriels de la France entière pour s’implanter en Normandie.”
“Agissant comme une foncière, on apporte aux entreprises une solution ‘investisseurs’ les soulageant ainsi du coût et des démarches engendrés par l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier”
L’immobilière de Normandie laisse la possibilité aux entreprises d’acquérir les murs et elle n’intervient en rien dans leurs décisions. “Il n’y a aucune ingérence de notre part, précise Alain Kendirgi. Ce modèle a le vent en poupe car nous faisons face à de nombreuses demandes régionales, françaises et internationales. Le portage immobilier est un facteur unique d’attractivité de la région normande.” Construction de locaux ou réhabilitation de bâtiments, à l’exemple des anciens locaux Moulinex, la Shema adapte son mode d’intervention, de la prise en charge d’un projet de A à Z à la participation à un montage financier complexe via l’Immobilière de Normandie. “Le portage immobilier affiche une tendance à la hausse, et permet à nos clients de se consacrer pleinement à leurs outils de production”, résume Alain Kendirgi. Une solution souple qui séduit tous les porteurs de projets novateurs ou plus classiques.
Géolink Expansion se positionne de son côté comme un facilitateur de portage immobilier. “Nous mettons en relation les porteurs de projets et les collectivités territoriales qui disposent de locaux vides, explique Gwenaël Le Guennec, son directeur. L’enjeu est d’accompagner les entreprises lorsque les initiatives privées font défaut pour financer un projet immobilier.” Dans ce cas, la solution de portage immobilier permet de faciliter le financement des projets, “en assurant des garanties quant au respect des engagements en matière de remboursements d’emprunts”. Ce type de société de services permet des opérations sur mesure pour une entreprise en développement ou un territoire qui souhaite attirer de l’activité économique.
Depuis 2012, les espaces de coworking ont décuplé, selon le dernier indice du coworking publié par le groupe Bureaux A Partager. Il existe désormais 600 espaces de coworking dans l’Hexagone, avec un taux moyen d’occupation des postes sur les trois derniers mois de 68 %, selon l’étude réalisée auprès des 600 gestionnaires. Les principaux arguments des utilisateurs sont le partage et l’échange qui favorisent le business, et les adresses attrayantes financièrement, impossibles à louer à titre individuel. En effet, afficher le boulevard Haussmann dans IXe arrondissement de Paris ou bien une adresse sur les Champs-Élysées dans le VIIIe sur sa carte de visite ou son site Internet “fait son petit effet”, assure Anne Guinebault, directrice France de Servcorp. Cette entreprise australienne pionnière dans le domaine des bureaux équipés, qui fêtera ses quarante ans l’année prochaine, répond à cette demande avec les bureaux virtuels. “Dans des centres d’affaires situés dans les meilleurs quartiers des capitales économiques, nous proposons des formules de bureaux virtuels. Un moyen pour les entreprises de bénéficier de l’expérience en matière d’accueil et de services de Servcorp, ainsi que des avancées des technologies de l’information et de la communication. Et ce à des coûts maîtrisés, bien que l’on soit dans les plus prestigieux quartiers d’affaires. À l’heure du digital, des solutions simples, flexibles, économiques et sécurisantes sont proposées pour les locaux d’entreprise.” Avec des coûts modérés et la possibilité de résiliation du contrat sous un mois, les centres d’affaires sont particulièrement attractifs pour des start-up et les professions libérales, qui grâce à un abonnement bénéficient des mêmes prestations aux quatre coins du monde.
